Notizia 24

Questa crescita è trainata da una forte performance economica, dall’accesso agevole ai mutui e dall’ottimismo legato all’imminente ingresso del paese nella zona euro.

Nel quarto trimestre del 2024, l’indice dei prezzi delle abitazioni in Bulgaria è salito da 193 a 228 punti rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, segnando un aumento annuo di oltre il 18% e più del doppio rispetto all’anno base.

Secondo Bulgarian Properties, il prezzo medio delle abitazioni a Sofia ha raggiunto 2.080 euro al metro quadrato all’inizio del 2025. Secondo Colliers, nelle zone meridionali della capitale i prezzi delle case unifamiliari si aggirano già intorno ai 500.000 euro.

Sebbene gli analisti prevedano un raffreddamento graduale del mercato, la limitata offerta di nuove costruzioni e l’elevato risparmio delle famiglie dovrebbero sostenere una crescita moderata dei prezzi nei prossimi anni. Per affrontare i rischi di surriscaldamento, la Banca Centrale di Bulgaria ha introdotto regolamenti ipotecari più severi nell’ottobre 2024.

Le compravendite immobiliari hanno raggiunto livelli record nel 2024, ma l’attività di mercato varia tra le città. Sofia ha registrato un aumento del 10,4% e rimane il principale motore della crescita. A Plovdiv, il mercato ha rallentato con un incremento del 9,4% all’inizio del 2025, rispetto al 24,5% dell’anno precedente. A Varna, invece, il volume delle transazioni è diminuito del 3,9%.

Più della metà degli acquisti immobiliari nelle grandi città è finanziata tramite mutui, riflettendo il forte ruolo del credito bancario nel mercato immobiliare.

Anche i canoni di affitto sono aumentati bruscamente. Secondo Deloitte, nel 2024 gli affitti sono saliti del 16% a Sofia, del 9% a Plovdiv e del 18% a Varna. Nella capitale, gli appartamenti con una camera da letto costano tra 400 euro nelle zone periferiche e 750 euro nelle aree centrali. Il segmento degli investimenti in locazione rimane attivo, ma la mancanza di regolamentazione e di dati affidabili continua a limitare la trasparenza del mercato.

La Bulgaria è tra i paesi europei con i tassi ipotecari medi più bassi — 2,83%. Per confronto, in Polonia i tassi superano il 7,5% e in Romania si avvicinano al 7%. Questo vantaggio rende l’acquisto di abitazioni relativamente accessibile secondo gli standard dell’UE.

Nel frattempo, la costruzione di nuove abitazioni rimane moderata — circa 3,4 abitazioni completate ogni 1.000 abitanti nel 2024, vicino alla media regionale. Tuttavia, con 672 abitazioni ogni 1.000 abitanti, la Bulgaria supera la Francia (556) e il Belgio (490), posizionandosi al primo posto in Europa. Ciò riflette una forte tradizione di proprietà della casa e la presenza di numerosi immobili vuoti.